全球房价下跌密集上演,谁真跌,谁假摔智

◎智谷趋势

宇庭

时间是最好的慢性毒药。

年，全球经济步调出奇地一致。

除了脱欧陷入困境的英国，几乎每一个发达经济体都迎来久违的经济增速。

新兴市场亮眼的经济数据，让大把资金头也不回地冲进去，增长和热钱带动这里的股市不断创造奇迹。

越南股市年全年涨幅高达48%，成为亚洲表现最好的股市。今年1月22日，胡志明证券交易所甚至因股市交易太过火爆，导致交易所系统直接瘫痪。

就连沉静了许久的欧洲，年的经济增长率也创下十年来最高。一度有分析师认为，“欧洲经济正在换挡进入全面复苏阶段”。

今年1月，随着中国统计局公布年中国GDP增速6.9%，扭转了从年开始放缓的趋势，一时间针对中国经济是否陷入“滞涨”或“衰退”或“新周期”的争执，更激烈了。

可以说，年，是投资者的狂欢，是经济分析师的高潮。

一年后的今天，剧情突然反转。

10月10日，全球股市遭遇“黑色星期三”：

纳斯达克下跌4.1%，10月份的跌幅已经扩大至7.8%，创下特朗普当选以来最长连跌记录。日经指数收跌4%；台湾股指收跌6.3%，创下年1月22日以来最大跌幅；韩国首尔综指收跌4.3%，创下年11月以来最大跌幅；上涨指数止跌于点，开盘迅速跌破年股灾的底部点。……

连《经济学人》都坐不住了：

（最新一期经济学人封面：下一场衰退——会有多糟糕？）

耳边仿佛响起泡沫破灭的声音。对经济危机的担忧，越来越重。

全球两大著名泡沫：美国股市与中国楼市，前者在经历了九年的大牛市之后，今年已经出现三次大跌。近忧也好，远虑也罢，恐慌情绪正在聚集能量。

而中国楼市近来也非常慌张。

01

现在买房与一年前买房的人，怕是经历了截然不同的光景。

去年的这个时候，在中国买新房的人群，还在深夜排队认筹。新房和二手房价格倒挂，片刻的犹豫，就错失了净赚几十上百万的机会。

买二手房的谈判半小时，攻势一波接一波，最后成交价从万变成了万，一锤定音，买！

降价是不可能降价的，这辈子也不可能降价的！

一年后的今天，曾经深夜排队认筹的一批人，已经加入了售楼部维权的阵营。曾经打死也不降价的二手房业主，一开口就是自降20万卖房。

（朋友圈里的中介最近密集在推各类降价楼盘）

也许这就是时间的魔力吧。不声不响，就让人自觉地将过去推倒重来。

先看一组今年9月份的数据：

北京二手房价格环比下跌1.73%，同比下跌6.06%深圳二手房价格环比下跌1.65%，同比上涨7.73%上海二手房价格环比下跌0.57%，同比下跌1.29%广州二手房价格环比下跌0.12%，同比上涨6.56%厦门二手房价格环比下跌0.22%，同比下跌7.82%。杭州二手房价格环比下跌1.26%，同比上涨6.62%——数据来源：中国房价行情平台

与“下跌”字眼和冷冰冰的数据同时公布的，是多地售楼部“维权”新闻，这是大家对本轮房价下跌最直观的反应。

业主的愤怒和楼市的下跌，其实早在几个月前就开始积蓄能量。

中国指数研究院此前公布的报告显示，今年土地流数量达到历史高位，1-8月份，全国城中，土地流拍已超过宗，其中宗为住宅用地，总规划建筑面积万平方米，大约是年的1.8倍。

从大房企到小微个体，虽然在中国楼市中扮演者不同的角色，但维护自身利益的本能是一致的。

02

过去几年中国楼市的疯狂，并非个例。如今的楼市遇冷，也绝对称不上领头羊。

降价潮、维权潮在这个秋天轮番上演之前，全球主要区域的楼市，早已密集出现房价下跌的动态。

比北京房价下跌更早的是距离北京八千多公里的三个城市：温哥华、悉尼和伦敦。这里，称得上楼市调控的成功范本。

年是加拿大的温哥华和多伦多楼市最辉煌和最狂热的时期。莱坊数据显示，年6月至年6月温哥华房价上涨了36.4%！成为全球房价涨幅第一，而当时排名第二的是上海，房价涨幅是22.5%。

为了给楼市降温，加拿大政府密集出台多项限购政策，海外买家税、空置税、居民还贷压力测试轮番上阵。与中国的冻结交易、锁住流动性不同，加拿大是通过政策抑制投资者的需求，提高外部资金进入的门槛，减少投机资金的入场。

（1）年7月，不列颠哥伦比亚省（温哥华所在地）推出15％的物业转让税，年提高到20%。（2）年1月，OSFI压力测试正式启用。（3）年1月，加央行上调基准利率至1.25%。（4）年加拿大多个城市将上调地税税率，其中，温哥华市将地税增至4.24%。（5）年加拿大五大银行提升房贷利率。（6）年起，温哥华征收1%的空屋税。

步步紧逼的调控政策，叠加加息的影响，年下半年加拿大楼市开始降温，房价增幅迅速下滑，即便如此，全年房价涨幅在发达国家中仍然高得惊人。年，温哥华房价上涨15.9%，多伦多房价上涨12.7%，

今年年中开始，温哥华房价已连续四个月下滑，温哥华房屋销量大幅下跌。据大温地产局的报告，今年9月大温住宅销量同比暴跌43.5%，相比8月份也大幅下跌了17.3%。

（大温地产局9月报告：各类房型价格从5月份开始下滑）

另一个类似的国家澳大利亚，楼市调控政策的结果在今年逐一显现：根据Realestate的报道，悉尼9月的房屋销量同比下滑了23%。房价中位数相比去年也下跌了3.1%。其中独立屋的价格降幅最大，同比下滑8.3%。

墨尔本的情况，并不比悉尼乐观。9月份墨尔本房屋销量同比下滑20%，房价中位数相比上个季度也下跌了2.3%。独立屋也是首当其冲，房价同比下跌2.1%。暂时还呈现上涨趋势的公寓价格，相比去年同期也仅仅增长了1.1%。

即便是老牌城市伦敦，今年也在追随温哥华和悉尼的脚步，房价迅速转向。

伦敦和剑桥，作为英国房价最高的两座城市，最近半年房价涨幅相比去年急速下滑，直到7月份房价直接走下坡路。

（数据来源：Rightmove）

据著名房地产咨询公司Savills的调查，伦敦市中心最佳地段的房价自年见顶以来已经下跌近10%，其中一些房屋价值缩水幅度高达三分之一。伦敦高档住宅区受市场下滑的冲击最大。

房价仅次于伦敦的剑桥跌幅更是超过伦敦。在过去半年里，除了4月份和7月份的房价高于去年同期，其他时间的价格都比去年要低。

03

除了政府的调控政策，加息也被称为高房价的刽子手之一。美联储的加息政策，正逐步从央行传导到银行间，再到楼市。最直接的表现，就是房贷利率上调。

（Zillow数据：美国房贷利率不断提高）

房贷利率的提高，最直接的影响就是降低居民的购买力，以及投机者的购房需求。美国的高端房产到中低端房产市场，这个秋天相继主动降价出售。

在Zillow的统计中，美国前的城市中，今年8月份有接近八成的城市房价下跌或者保持不变，还有不少城市已经连续跌了一整个夏天。

而作为美国高端房地产市场代表之一的纽约曼哈顿，这里的楼市遇冷，从一年前的销量大跌开始。

（彭博：曼哈顿房屋销量连续四个季度下滑）

房子越是卖不出去，就越是有急于套现跑路的卖家，想要抛售手里的房子。今年第三季度，美国挂牌出售的房屋数量就比去年增加了13%，是过去七年来，卖家情绪最焦虑的一个秋天。

另一个国际大都市中国香港，也在上演相同的剧情。

今年8月，香港楼市走下神坛。这座全球房价最贵的城市，突然传出几个让众人诧异又紧张的消息。

据《南华早报》报道，从7月份开始，香港罕见地出现多起购房毁约案例。多位买家在交付购房定金后，突然取消交易，放弃5%的定金。少则三十万港币，多则两百万……

香港最大开发商新鸿基降价出售九龙的某个楼盘，相比去年12月份已经降价10%。

这些并非个例。香港中原地产的最新消息是，各区域各类房型价格全线下跌。其中下跌幅度最大的楼盘贝沙湾，已经从5月份的房价峰值，直接打七折，跌幅超过33%。

（中原城市指数来源：

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