价格飞涨的越南房价,难挡人们对土地投资的
年前8个月,越南房地产行业明显回温。
随着疫情逐步得到控制,企业工厂复工复产,学校复学,结束漫长的居家模式后,人们的租房买房需求重新回归,越南房地产市场火热起来,似乎是个必然趋势?
以河内市和胡志明市为代表,这两座吸引着最多外流人口的城市,却也面临着更高的房价涨势。数据显示,这两座城市的第二季度房价均比第一季度上涨了5-10%不等,来自租房者或购房者的需求,也日益增多。
胡志明市图源:zingnews.vn
更让投资者们议论纷纷的是,根据Savills越南租赁市场报告,年第二季度,越南租赁利润低于银行利率,且因地段呈现明显差异:
大城市的中心区房屋租售比为3.2-6.5%不等,例如胡志明市2郡和7郡这样的核心位置,就会因为房价成本高,导致利租售比低,反观平盛郡(BìnhThnh)、芽郫县(NhàBè)等离市中心较远的区域,房价成本较低、租售比达到了5.7-6.5%。
高房租,低收益,越南租房市场,究竟如何运作的呢?
年前8个月,越南的房地产价格走势如何?
买房?
如今的越南,在大城市买房,对寻常家庭来说是掏空六个钱包都难以实现的愿望。
有的人选择,放弃舒适的电梯高楼,深入狭窄的胡同中购置房产。
河内市的刘氏夫妇,在四处看房、被高房价拒之门外后,选择在小巷子里购置房产,手中资金仅8.5万美元(约20亿越南盾),难以在理想地段购买高层公寓,却足够全款买下小巷子里的老房子。
越南小巷子图源:H.Hà
有的人,选择继续做租房一族,将省下来的钱用于投资。
在胡志明市的一位“打工人”海安(HiAn)先生表示,虽然他已婚已育,但是并无购房打算。目前,他们一家三口在守德市以美元(万越南盾)/月的价格租住着一套两居室。对他们来说,在这样的高房价市场中,哪怕只是想要买一套面积小的房子,也要看到郊区、或者离工作地点非常远的地段,选择租房住,还让他们积攒了6万多美元(15亿越南盾)进行投资,例如购买土地、黄金或存入银行等。
租房?
年的租房市场,对于普通租户们来说,也是个难熬的环境。
一栋位于河内市栋多郡朗夏街(LángH)的迷你公寓,15平米,无窗户无阳台,月租金已经涨到了美元。
原本租住在这里的何女士表示,公寓月租金涨了15%,但是居住条件丝毫不变,这迫使她选择搬走重新寻找住处,但是附近好一些环境25-30平米的公寓高达美元/月的报价,步步加深她作为刚到大城市打工族的无力感。
福利性质的越南学生公寓项目图源:HngChick.
对于有租房需求的学生们来说,他们没有稳定的收入,还对地理位置有着明确需求——不能距离学校过远,导致这一群体的租房形势更艰难,有些学生年租住的公寓,一年的租金就涨了30%。
但是对于做分租生意的二房东来说,形势也并没有容易一些。
例如在守德市的一位二房东表示,他在9郡大学城附近以美元/月的价格承租下当地一栋房子做学生公寓,又投资1.5万美元装修、设计了62个床位再分租出去赚取租金差价,预计每个月净利润可达到美元,9个月就可以收回成本。然而,现实是,他在过去一年中只租出了不到50%的床位,扣除房租、运营、装修等费用,每月净损失达到-美元,并且他还须要承担每年租金上涨10%的成本。
越南一栋出租楼图源:zingnews.vn
越南房地产业内人士,谈到此现象时分析道,几年前,越南租赁市场还是一片蓝海,竞争对手不多,所以业务扩展都很顺利,如今的市场涌入越来越多人从事这个行业,市场秩序明显变混乱了。各方的租金都在涨,还出现将大楼改造成长租服务公寓等现象,但是长租公寓的运营成本却是办公楼的两倍。
这些经验不足的个体户,很难正确估算自己的运营成本导致破产;而房东至少签订3年或5年以上的合同,又导致这些“二房东们”不得不用各种手段寻找租户。
胡志明市南部房地产图源:vnexpress.net
所以,要避免进入市场上的租赁陷阱,二房东们应仔细计算当地租金、房间类型和数量以及合理的实际出租率,再加上经营管理费用、行政费用、折旧成本和营业税等,理性地进入这个过热的市场,才能更安全保护自己的投资。
房租房价不断上涨,越南房地产投资将走向何方?
租金再高,房价再涨,也难挡人们进入房地产市场的热情。
年第二季度,河内市房地产平均售价创新高,达到每平米美元,较去年同期增长9%以上,高于胡志明市4-5%的增长率。
图源:DKRA
面对这样的困境,许多中等收入人群,要么选择推迟购房计划,要么选择在附近的老旧街道中购买房屋,再进行翻修,这样还能二次加价出售。
更明显的趋势,还有类似在大城市周边的卫星城地区,尤其是一些村庄里,购买空置土地,然后购买者再自行修建房屋,这样不仅性价比更高,且房屋面积、位置、设计等灵活性也更强。人们追不上市中心豪华公寓的房价,就自己买地建房。除了消费之外,当地人还是对土地的投资属性更有信心,可选择的大小和地段也更多。
转载请注明:http://www.abuoumao.com/hyfz/4190.html