为什么千万资产家庭都在投资越南越南房产投

大家下午好，今天和大家分享越南投资的底层逻辑，希望大家在纷乱的信息中看清真实的越南，能跳过情绪做投资，这也是有个成熟投资客的基本素养~

#越南#

我们年考察越南，就明确这里机会非常好，但一直迟迟没有开启越南市场，为什么？因为团队内部有个共识，就是虽然机会非常好，但会非常难卖！

为什么？

网上太多关于越南的负面！

越南在网上根本经不起查！

比如：

越南腐败

越南房价在年下跌了20%

越南盾过去曾暴跌过

中越关系不好

越南人仇恨中国

有的越南开发商不认中国护照

资金出入境越南不自由、不方便

等等...

我们是做房产投资的，当然知道，专业投资客要只盯着回报率，就是租金+升值，其它的一律不看，为什么？其它的都是情绪，而，专业投资客一定是要跳过情绪看问题的。

中越关系好不好与房价何干？

越南人仇恨中国与房价何干？

越南腐败与房价何干？

但，大多数的人，都不是专业投资客，很容易被网上信息干扰，很容易被情绪干扰

所以，有半年的时间，我们一直没有启动越南市场

直到年，当我们不断的被数据冲击，当我们真的知道不能再错过机会

越南开始赚美元、开始赚全球的钱

迄今为止，越南与其他国家之间签署了17个自由贸易协定（FTA），尤其是与欧盟、日本、韩国等发达国家之间均签署了FTA。

例如，去年越南与欧盟签订的《越南与欧盟自由贸易协定》（EVFTA）根据协定，欧盟将免除越南输往欧盟85.6%税项货品关税，并在后续7年期间将废除税项比例提升到99%，这将为越南出口，尤其是鞋服产品出口注入强大的活力。

去年11月12日，越南成为第七个核准“跨太平洋伙伴全面进展协定”（CPTPP）的国家，协定将有助于促进越南对亚洲、美洲、大洋洲等市场的出口，尤其是日本、澳大利亚和加拿大市场。

不明白这个的话，可以想像年中国加入WTO之后的一骑绝尘，可以想像新加坡、香港这些零关税贸易港对地区经济的巨大推动。

从外资涌入这个角度来看，越南就是的中国！

近几年，越南接收的外商投资规模持续攀升，年度越南外商直接投资总额达到亿美元，到位亿美元。

年越南外国直接投资（FDI）总额增长至总额亿美元，到位资金亿美元。

从投资领域来看，外国投资商对19个领域进行投资，其中，加工制造业是吸引外资最多的领域，协议资金达近.6亿美元，占协议总额的64.6%。

这比房地产单一独大安全健康多了。

如家得宝以及宜家家居等零售商从中国进口家具减少13.5%，而由越南进口攀升37.2%；汽车轮胎方面，美国减少从中国进口28.6%，而从越南进口暴增.7%。

年三星电子关闭了在中国大陆最后一家智能手机工厂，转而巩固了在越南和印度的生产。该公司在越南的八家工厂和一家研发中心投资了多亿美元，成为了越南最大的外部投资商。

从产业结构来看，制造业是越南经济发展的重点。年越南工业和建筑业产值增长8.9%，对GDP增长的贡献超过50%。相比之下，农林渔业对GDP增长的贡献仅为4.6%。

电脑及零部件产业，占该国出口总额的13.3%。

美国已经成为越南最大的出口市场，在年，越南对美国的贸易顺差已达到亿美元，逐年大幅增加。

年全年，越南对美国出口超过亿美元，总量同比飙升了35.6%。

越南工商部数据显示，年越南对欧盟出口金额为.8亿美元，从欧盟进口额为.1亿美元。

年全年货物进出口总额约5,.6亿美元，创下历史新高；货物贸易顺差将达到99亿美元，创四年来新高。

变革、开放的前夕

越南目前的改革力度是全面的，空前的。

年，就在美国总统访问越南之前，越南推出户籍制度新规定，总理阮春富10月底签发号政府令，宣布正式取消“居民管理系统当中的户口簿制度”，正式告别户籍制度。

越南目前也在大力推进自由市场经济的全面私有化进程，石油、电力、越南橡胶，越南移动、越南邮政、越南烟草等已经完成私有化。

年越南总理阮春福又明确指出，越南正大力推动国企股份化进程，出售在运输、航空、粮食食品、农业、电信、贸易、旅游服务、建筑等领域的大型国企股份。

劳动成本低

年人口总数达到万，在东南亚排名第三，即将成为亚洲第八个人口超过一亿的国家。

而越南的人口结构更为年轻，从年的预估数据看，越南的人口中位数年龄仅有30.5岁，而中国则为37.4岁。

根据Jetor的数据显示，同样的岗位，越南的人工成本约为中国的1/3。相较之下，越南年轻劳动力资源相对丰富，也较中国便宜。

这儿，正在步入中国过去快速发展的路径。

三星在越南的手机产量，供应着三星全球60%的市场需求；

英特尔在越南豪掷10亿美元，计划将其全球80%的芯片产能投放在此；

优衣库40%的生产总量将转移越南；

Nike阿迪、奥林巴斯、微软诺基亚、佳能、LG、富士康、索尼等跨国巨头都已经在越南落地。

城镇化起步阶段

据越南政府在年提出的城镇化发展目标，到年力争全国城镇化率达38%，年为45%；城镇面貌得到改善，满足融入国际社会的要求。

年，据法新社报道，越南每年有数以千计的人口从农村迁往城市，其中主要迁往河内和胡志明市两大城市。越南一些官员给出的数据显示，每年约有10多万人迁入河内，13万人迁入胡志明市。

今天的速度会更快。

据年世界银行的数据，越南总人口接近万人，越南的城市人口为大约万，占总人口的33％。换言之，仍有67％的越南人生活在农村。

这意味着，越南城镇化的空间仍然很大。

数据显示，年到年，越南城镇人口增长率在3％到4％之间。

河内新发展区域的高楼大厦已经起来了

从城镇化水平看，越南城镇化水平接近年的中国：越南年末城镇化水平约36%，相当于年中国（36.2%）的水平。

年的中国，回望那时，机会可想而知。

据世界银行统计，年越南中产阶级人群占比为13.3%，这一数字将在年扩大至26%。

新增中产肯定都是在大城市里，这增长的一倍，就是硬核的中产购买力。

而，越南的互联网普及率已经超过中国，手机普及率也和中国不相上下。

汇率低位

如图所示，是近20年美元兑越南盾的数据。

20年来，越南盾一路贬值，历史低位。

同期，越南的出口和外贸上来了，外汇储备大幅增加，两个叠加，是一个较好的汇率窗口期。

一切的一切非常明显。

出口强劲，经济强劲，这儿承接着太多中国的产业，这儿承接着全球太多的制造业。

释放制度红利，让位于民营经济，这是多么熟悉的路径！与80、90年代的中国何其类似。

能赚美元，赚的才是真的钱。

能赚更多的美元，这个国家一定是越来越富有，最终，转移到工资和房价上。

日本韩国如此，中国如此，越南也是如此。

回顾我国近20年间的经济走势，改革开放后，我国依靠着巨大的人口红利，又幸运地赶上了全球化进程，成为了世界工厂，入世后更是依靠着强劲的出口获得了经济的高速增长。

而，越南，正在完美的抄袭这条路径。

城镇化高速发展的初期，正是资产价格入场的窗口期。

但，这些只是让我们蠢蠢欲动的基础，真正下定决定不再观望是因为下张图。

在米宅深圳的春季论坛上，米公子曾公开表达过观点：决定一个城市房价阶段的是重要因素是这个城市的城镇化阶段！

年的中国什么样子？而如今的越南就是年中国的阶段。

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