中国房价会像90年代的日本一样大幅下跌吗

近两年全球疫情，给世界各国经济带来较大挑战！美国超级宽松财政到疫情期直接发钱给民众，造成美股票市极速飞涨，全球资产大幅上涨，实物资产房产成为不少人抵抗通胀贬值首选；再到如今美国进入超级通胀周期，生产生活资料大涨，对生产与生活造成极大影响；

美元进入缩表周期，全球美元资金回流美国，开启新一轮美元财富收割！对全球房产会带来怎么样的影响？内外交困下，中国房价会像90年代的日本一样，大幅下跌吗？日本东京房价为什么只有北京房价的一半？

日本东京房价

01全球核心城区房价

全球核心城市主城区平均房价排行榜

全球核心城区房价最高的是中国香港，平均每平方米售价达21.15万元；其次是韩国首尔每平米售价高达15.2万元，新加坡每平米售价高达13.3万元，这三个城市都是经济高度发达，拥有较高的生活水平，具有较强的人口虹吸效应；但同时地理面积相对狭小，人口密度较高，供需不均，造成价格较大幅度上涨；

中国香港

全球核心城区最高平均房价排行榜中，前20名中国占据了6位，北京，上海，深圳，广州均排在前列，除广州外均价都在12万/平以上；美国首都华盛顿特区核心城区均价仅，较北京一平米低了近元！中国杭州排在54位，核心城区房价元/平；全球TOp城区的均价在元，中国一线城市核心城区均价是全球均价2倍还多；

日本东京作为全球特大城市群，无论其人口数量还是经济发展程度，都处于全球前列；但日本东京核心城区的平均房价只有元/平方，全球核心城区房价仅排42位；日本东京整体平均房价40元/元，日本全国平均房价元/平；日本近20年的房价是怎么样的呢？90年代房地产又是为什么崩盘的？今天的中国房地产有什么相似处？

02走进日本，看日本近20年房价走势

-年，日本的房价上涨了几乎5倍。东京银座这条街的土地价格高达万美元每平方米，在这五年里，成就了日本大批富豪，日本居民一度认为房价不会下跌，大多数人还是对房价的上涨充满了信心。

日本银座商业街

年，美国《纽约时报》报道了一则新闻，让美国人陷入沉思。日本三菱财团买下了美国洛克菲勒中心，索尼买下了哥伦比亚电影，帝国大厦都被日本人横井英树给买了。日本东京的整个地价，已经超过了美国万平方公里国土的价值。《纽约时报》因此向美国人发问：到底是谁打赢了二战？年，卖掉东京买下美国，已经不再是梦想！

看似中产和资本家在狂欢，底层老百姓却揭不开锅，更买不起房。社会财富再次被分配；富者越富，低产贫穷者越穷，后期接盘的中产阶层财富被瓜分，陷入房价陷阱，半辈子被埋没在买入的房子中；全国都在玩“击鼓传花”，整个日本都在“先富剥削后富”。

直到年东京房价达到顶峰，之后股市动荡，很多日本企业面临破产，日本房产开始进入长达二十年的停滞。日本年全国平均房价降至2.5万/平，之后依旧下滑，在年触低跌到元/平；经过近10年上涨，年日本平均房价涨至元

日本东京房价走势

年日本房地产市场崩盘，给社会和经济造成较大破坏与影响！日本房产为什么在年突然崩盘？

03日本盘市为什么突然崩盘

人口红利：日本在50年代迎来第一批婴儿潮，在80年代进入成年期对房市存在较大刚性需求70-80年日本房地产市场本身已有较快速增长；日本当时房价大涨则和中国年到年房价大涨是一样的，婴儿潮叠加经济快速增长，中国80年代婴儿潮和年婴儿潮，造成巨大刚需集中爆发；

人口红利

城镇化进程：日本仅用了30年就完成了城镇化进程；中国城镇化进程用了40年（80年-年的起步阶段，后真正找开城镇化之路）时间走过了发达国家近半个多世纪的路程；过快的城镇化，对于城市的基础建设，城市规划，城市的配套与服务都提出了巨大挑战；中国本身人口基数较大，大城市群又过于集中在北上广深，就业机会又产生较大的人口虹吸效应；造成如今全国大学生毕业后，第一选择北上广深；

今年疫情后5月的会议也提出发展一批特色地方城镇，相信对就业，城镇代合理规划有重要指导意义！

城镇化

整体经济快速腾飞：60年代的日本很像改革开放时的我国，国家以出口拉动经济，出口商品都是轻工业产品，衣服、塑料制品、廉价电子产品是大头，主要销往美国。80年代初中国的改革开放，又为日本提供了巨大的市场空间；

日本的电器、汽车开始大批量出口中国，当时去过中国的日本人说，中国和日本相比至少相差30年，中国有12亿人，如果持续给中国造东西，那么世大的市场和财富是难以想象的！

“很多日本人回忆当时：最不景气的公司，每年的奖金也只有半年的工资”

中国改革开放初期，我们经常可以看到这样的场景：“一个邻居为了买一台东芝双缸洗衣机，一大早4点去排队”，当时中国的四大件日本品牌占据着绝对的市场，国内当时还没有相关生产线；

中国经济腾飞的四十年与日本也有较大相似处，中国也是以出口拉动经济，也是以轻工业产品，衣服、塑料制品、廉价电子产品为主；虽然近年一直在转型，但道路尚艰，但我们会一直前行；华为、大疆、中兴、宁德时代等一批新兴企业终将会引领一个新的时代。

新能源时代，改变汽车产业格局

04美国阻击”85年广场协议“，引起日本出口导向型经济大幅下挫

美国为改变贸易逆差，提高国内产业和就业（日本汽车出口等产业对美国行业造成较大冲击，企业破产、失业等国内矛盾日益突出）年，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力，以解决严重的贸易赤字，与德英法日在纽约广场饭店签订了《广场协议》。

《广场协议》签订以后，日元就开始了它的升值之旅，短短三年间，日元的价值就翻了一倍，在日元升值之后，日本人就开始了疯狂的消费，不仅日本国内消费水平增加了，部分日本人还去到世界各地采购消费，甚至连位于美国的地标洛克菲勒大厦也被日本人给买了下来；

洛克菲勒大厦

日元升值带来的问题就是日本对外出口的严重衰减，在贸易出口持续恶化的情况之下，日本只得依靠内销和投资来拉动经济；

中国及其它发展中国家的彩电、冰箱等生产线的投产，让日本政府清楚地看到了，发展中国家的低价格很快要对日本的制造业构成致命的打击。在单纯的价格竞争面前，日本只有死路一条。日本依靠先进的工业制造技术、通过来料加工、出口工业制品带动日本经济繁荣的路，已经看到了尽头。

日本政府意识到了日本所面临的困境“广场协议”更是给了日本当头一棒。使得给日本经济带来繁荣的制造业，陷入出口低价格抗争，又要承受日元升值重压的两难境地。要保持日本经济继续高速增长，必须寻找新的经济增长点。房地产！

房地产是经济调节器

不动产！让日本人去投资不动产，是保持日本经济的不二法门。开启商业化的不动产市场，日本房价开始了最后的疯狂阶段；企业资金、产业资金，中高产阶层、外国投机资金都涌入日本楼市；当时的日本人民也相信房价是不会下跌的，于是纷纷掏出家底和贷款去买房，自然日本房价也就一路水涨船高了

这一情形和中国现如今的情况有较大相似之处；对外出口面对越南等东南地区的竞争；欧美等发达国对国内生产链有持续外迁的举动，对国内的就业和产业链的升级也产生较大影响；08年经济危机投了4万亿，开启房地产黄金10年；房价的大幅上涨，加速了城镇化发展，带动了全国经济和就业，但当房价过高对经济与就业和产业升级又带来负作用；

全国高档小区排行榜

中国有近家上市公司，有近家上市公司一季度的净利润不够在上述小区买一套房！

今年疫情引发的潜在经济危机，房地产等相关基建投资可能也是必要的手段，对促进就业和促进经济增长有较大意义！但政策提出特色地方城镇建设和08年的方针有较大不同；国内房地产目前可能也承受不了更大的风险，喜大普奔的投资建设应当不存在了；

05日本房价绑架了整个社会，不刺破房价，日本可能失落50年、年

日本政府终于发现国内房价的上涨过于危险，为了遏制当时的投机炒房，日本选择了连续加息的政策用以调控房市，没想到因此而致使日本的房产泡沫就此破裂。仅仅年这一年，日本的房价就下跌了近65%。加息的影响力度当时的日本政府也完全没有想到会有这么大，当泡沫足够过大时，可能只需要一枚绣花针就够了！

日本房市崩盘年

海外投资者既赚到了日元升值所带来的的利益，又因为投资日本的房地产而赚到了差价；而真正背锅的还是日本贷款买房的国民，日本经济也因此陷入了一度的停滞状态。

06日本政府为什么敢于直接打压房地产？

1、整个日本各行业都深度涉及房地产行业，很多公司房地产投资收益超过主业多倍；造成日本产业走向衰落的迹像；工业化未期，产能过胜，企业没有积极完成向高端制造业转型而是从产业资本变成金融资本，对日本长期国策科技产业兴国战略不符；产业升级才是长久保持竞争力的有效保证；中国当前也是处于产业升级，前几年房住不炒的政策以及部分企业对房地产投资的退出，极大印证日本当年景像！

年代日本全国加入炒房大军

2、日本房价大幅上涨，造成房价收入比过高；出口导向型经济面对国际竞争压力，进一步影响了企业收入与扩涨；民众的收入与就业机会进一步减少，高昂的房价造成较大的社会矛盾；

3、日本房地产市场的大幅扩涨，导致农地大幅缩减；违背基本农田制度国策-粮食安全是日本第一国策；

房地产市场的发展对日本基本国策-工业科技兴国和粮食安全产生较大不利影响；

房地产的发展对工业科技兴国产业升级，提升竞争力和就业市场稳定，造成较大冲击！

房地产崩盘后，日本重新回到科技兴国的道路上，加速产业升级；虽然房地产市场失落10年，但高端产业在全球又恢复了强有力的竞争力；

07日本房市崩盘后影响

日本近10年没走出通缩，全社会不敢消费或者说没钱消费；经济也停滞下来，对整个社会造成巨大影响-经济、文化、生活等！

在日本经济泡沫时期的88年，须藤先生花万日元购买了一套二层别墅。年初这套别墅的价格已经跌到了万日元。如今房价只有万不到；他已经把别墅出租出去了，住在一栋月租金只有3万多日元、一居(12㎡)一厨(4㎡)一卫(3㎡)小房子里。

须藤今年58岁，是一家从事商业设施管理的管理员，每月工资40多万日元。他的工资不算低，又是独身，为什么还这么节约；是为了省下钱来和别墅的租金合在一起还银行的贷款。等他63岁的时候就可以还清贷款，然后再把房子抵押出去得到养老送终的钱。

年到年，日本人把这10年称为“就业冰河期”，日本企业招聘的正式员工非常少，大部分年轻人毕业后，要么做又累又没钱的兼职，要么就在家啃老。大学生学历不是一种资本而是一种进入社会最基本的条件；

在这种重压下，日本平成年代“废宅”比例大增，他们不工作、不交友、不结婚，以“生存”为目的，而完全放弃了“生活”。不是不想工作，而是不能工作，没有工作！

10年前听说日本有大学生做厕所卫生工作，当时觉得很不可思议；届高校毕业生规模预计万人,规模创新高,首次突破千万。年,也就是高校扩招启动之年,普通高校毕业生数量仅为万人左右，我们国家在对这么多毕业生，做好接收准备了嘛；在读学生超过3亿，未来10年的就业压力依旧很大，中国就业市场会不会也产生‘就业冰河期’？

年初国内疫情影响，出口受阻，国内民众钱包缩水，收入受到影响，整个就业市场已经产生裁员趋势，BAT业绩下滑，都开始裁员举动；美的白电企业预计未来三年都处于裁员期；

裁员大潮是过去了还是即将到来

中国的人口流量红利基本用完，未来很多行业处于存量市场，企业发展空间放缓缩小，那么整体就业机会也会大幅减少；部分大学生毕业可能面临毕业就失业状况，所要做的是放空心态，有合理薪资预期，尽可能增加更多的技能，来提升自已的附加值，在就业大军中获取更多优势；我们不能躺平，要奋力前行！

日本首都东京核心城区房价在全球仅排在42位均价仅有元/平，相较于中国北京核心城区的平均房价，一半不到！

房价收入比

中国一线城市房价收入比排在全球前列；什么是房价收入比？简单说就是一套房子价格除以家族年收入；例如东京房价收入比13.5意味着一家人不吃不喝，13.5年可以买一套房子！中国广州房价收入比36.4,北京房价收入比高达58;日本年房地产崩盘时房价收入比有这么高嘛？我们下期再说！

这一现状与中国房贷年限基本是30年预期是符合的；很多家庭买一套房不是一代人的事儿，是两代人、三代人的事！那么中国的经济要靠什么？房价掏空了两代人，中国人敢消费嘛？当出口经济受阻，国内产业升级未完成，我们的竞争末来在哪里？

房地产投资嘛！！？房地产是经济的保证还是高房价阻我们前行的基石！最后的疯狂到来之际，有时不需要一根针，可能是一阵风，就把泡泡吹破了！

疫情虽然对国外各国造成了影响，但在疫情后期经济已然渐次恢复平稳！但国内受到疫情这一阵风吹过，无论是经济、产业，就业市场像经历了一场冷冬；

我们静待苏醒，但我们不希望被房价绑架一代人！

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